大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商管”）的债务状况引发市场广泛关注。随着“借新还旧”成为其应对流动性压力的关键词，年内即将到期的约270亿元规模债券，无疑是对这家中国商业地产巨头资金链与运营能力的一次严峻考验。
万达商管作为万达集团的核心资产平台，持有并管理着全国众多的万达广场。其发行的债券长期以来是境内商业地产领域的重要融资工具。随着房地产行业整体进入深度调整期，加之部分到期债务的累积，公司的再融资环境与偿债压力备受瞩目。据悉，2023年内，万达商管面临境内外多笔债券的集中到期或回售，总规模估算约达270亿元人民币。这一数额，对于任何企业而言都非小数，它直接关系到企业的信用稳定与持续经营能力。
在此背景下，“借新还旧”成为万达商管当前融资策略的突出特征。即通过发行新的债券或获取新的贷款，来偿还即将到期的旧债。这一操作是企业债务管理的常见手段，旨在平滑现金流，避免违约风险。今年以来，万达商管已积极尝试多种渠道进行再融资，包括与金融机构磋商、寻求资产处置以及推动旗下业务板块的资本运作等。
成功实施“借新还旧”并非易事。其核心挑战在于：一、市场信心。投资者与金融机构对于商业地产行业的未来预期、对公司自身资产质量和盈利能力的判断，将直接影响新融资的成本与可获得性。近期国际评级机构的观察名单调整，也反映了市场对其信用状况的关注。二、资产质量与现金流。商业管理业务的本质是依靠物业租金和管理费收入产生稳定现金流。尽管万达广场整体运营相对稳健，但宏观消费环境的波动和零售业态的变迁，仍对租金水平和出租率构成潜在影响。强大的经营性现金流是偿还债务本息的根本保障，也是提振债权人信心的基石。三、政策与市场环境。当前房地产金融政策虽有所优化，但整体仍强调风险防控，金融机构对房企融资保持审慎。债券市场对民营房企的融资窗口尚未完全恢复，这增加了发行新债的难度。
面对270亿元的到期洪峰，万达商管的应对举措备受期待。除了积极融资，公司亦在加速轻资产战略转型，即更多依靠品牌和管理输出获取收入，减少重资产投入对资金的占用。优化资产结构、提升运营效率、确保核心物业的稳定收益，是其稳固基本盘的关键。
万达商管正处在一个关键的财务节点。能否顺利度过此次债券集中到期期，不仅取决于其“借新还旧”的融资手腕，更取决于其商业管理主业的韧性与持续造血能力。这一过程，也将为整个商业地产行业在调整期如何平衡发展、债务与流动性提供重要的观察样本。市场各方正密切关注其下一步的资本运作与经营实绩，以评估其穿越周期的能力与长期价值。
